ראשי > פסקי דין > בית המשפט המחוזי נתן תוקף לקביעת בית משפט השלום שלא לאשר מכירה על פי התמחרות מאחר שבו ביום שנערכה ההתמחרות חל שינוי נסיבות מהותי שלא היה ידוע לצדדים [אושרה תב

בית המשפט המחוזי נתן תוקף לקביעת בית משפט השלום שלא לאשר מכירה על פי התמחרות מאחר שבו ביום שנערכה ההתמחרות חל שינוי נסיבות מהותי שלא היה ידוע לצדדים [אושרה תב

בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הגיעו הצדדים להסכמה שפירוק השיתוף יעשה בדרך מכירה לכל המרבה במחיר. נכס המקרקעין הוצע למכירה, הוגשו הצעות של קונים חיצוניים ונערכה התמחרות בין הקונים החיצוניים . ההצעה הגבוהה ביותר בהתמחרות  עמדה ע"ס 4,080,000 ? .

שניים מהבעלים של המקרקעין הגישו הצעה הגבוהה מההצעה שהוצעה בהתמחרות החיצונית ונערכה התמחרות פנימית. בהתמחרות הפנימית זכה המערער לאחר שהגיש הצעה בסך 4,440,000 ? ונחתם הסכם מכר בין הכונסים לבין המערער.

בסעיף 10(א)3  להסכם המכר נקבע, שהיטל ההשבחה הנובע מתוכנית בניין עיר שאושרה וקיבלה תוקף עד מועד חתימת ההסכם - ישולם על ידי הכונס.

הכונס הגיש בקשה שלא לאשר את הסכם המכר ובית המשפט ביטל מינוי ב"כ הצדדים ככונסי נכסים, ולאחר מכן מינה כונס נכסים חיצוני והוגשה חוות דעת שמאית מעודכנת, על פיה שווי המקרקעין הינו 4,150,225 ? וסכום היטל ההשבחה הצפוי  הינו 578,404 ?.

השמאות השניה הוגשה לצורך בירור הסוגיה האם לאשר את המכירה או להורות על קיום התמחרות נוספת.

הפער בין השמאות הראשונה, שעמדה בפני המציעים בהתמחרות החיצונית ובהתמחרות הפנימית, לבין השמאות השניה נבע מכך , שלאחר הגשת השמאות הראשונה ניתן תוקף לתוכנית בנין עיר חדשה אשר העניקה זכויות בניה מוגדלות במקרקעין למסחר ותעסוקה.

התב"ע החדשה נכנסה לתוקף לאחר ביצוע ההתמחרות החיצונית - באותו יום שבו בוצעה ההתמחרות הפנימית, מבלי שהדבר היה בידיעת המציעים החיצוניים, המציעים הפנימיים והכונסים.

המבקש הגיש בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב שדחתה בקשה לאישור הסכם מכר מקרקעין לאחר סיום התמחרות, והורתה על הגשת חוות דעת שמאית מעודכנת וקיום התמחרות מחדש.

בית משפט קמא קבע בהחלטתו, שלא לאשר את הסכם המכר, והורה על ביצוע ההתמחרות מחדש ועיכב הליכי הכינוס עד למתן החלטה בערעור.

.בית המשפט דחה את הערעור ופסק כי על הליך פירוק שיתוף במקרקעין מפקח בית משפט השלום על הליכי המכירה והסכם המכר משתכלל רק לאחר אישורו של בית המשפט. הפיקוח של בית המשפט אינו פורמלי אלא מהותי. בית המפשט פסק כי אין המדובר בהסכם מכר שאושר והושלם . הסכם המכר לא אושר על ידי בית המשפט, ולפני שבית המשפט דן בבקשה לאישורו הגיש אחד מהכונסים בקשה שלא לאשרו עקב שינוי נסיבות מהותי  - כניסה לתוקף של תב"ע ביום עריכת ההתמחרות הפנימית, שלא היתה בידיעת המציעים החיצוניים, המציעים הפנימיים והכונסים, ושהינה משפיעה על שווי המקרקעין ושווי היטל ההשבחה המוטל על המוכרים בעסקה. בית המשפט פסק כי מימוש נכס בהליכי כינוס, המבוצעים תחת פיקוח בית המשפט , מטרתם להשיג את התמורה הגבוהה ביותר האפשרית עבור הבעלים של המקרקעין – השגת מירב התועלת הכלכלית מהנכס, ולנהל את הליכי המכירה בהגינות ובתום לב . עוד פסק בית המשפט כי במכירה כפויה נדרש להקפיד על כללי ההגינות וכיבוד ציפייה סבירה לסופיות המו"מ ולמימוש התקשרות חוזית  שהושגה, אלא אם נפל פגם מהותי בתוכנה של ההתקשרות או בהליך שקדם לה או אם התרחשו נסיבות יוצאות דופן אחרות  המצדיקות הימנעות מאישורה.

בית המשפט קבע כי הוכחו נסיבות מיוחדות המצדיקות אי אישור הסכם המכר בהתאם לתוצאות ההתמחרות הפנימית ועל כן אין להתערב בשיקול הדעת של בית משפט קמא שהורה על הגשת חוות דעת שמאית מעודכנת והתמחרות נוספת.

להלן פסק הדין:

רע"א 26138-05-12      

פסק דין

1.         בקשת למתן רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב [ כב' השופטת הבכירה יעל אחימן ] מיום 5.6.12 בת.א. 69276/07 , [פורסם בנבו] שדחתה בקשה לאישור הסכם מכר מקרקעין לאחר סיום התמחרות , והורתה על הגשת חוות דעת שמאית מעודכנת וקיום התמחרות מחדש.

הערעור הועבר לשמיעה בפני ב- 30.12.12 , לאחר שכב' השופטת צ'רניאק פסלה את עצמה מלדון בערעור.

החלטתי לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה רשות, והוגש הערעור

[בסעיף 2 לתגובת המשיבים – הותירו המשיבים את העניין לשיקול דעת בית המשפט ].

 

2.         השתלשלות האירועים והעובדות הרלוונטיות לענייננו הן כדלקמן :

א.        בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הגיעו הצדדים להסכמה שפירוק השיתוף יעשה בדרך מכירה לכל המרבה במחיר, ובאי כוח הצדדים ימונו ככונסי נכסים. עוד הוסכם שהכונסים יקבלו הצעות מקונים חיצוניים, תבוצע התמחרות בין הקונים החיצוניים, לאחריה יהיה רשאי כל אחד מהבעלים של המקרקעין להציע לרכוש את המקרקעין לפי ההצעה הגבוהה ביותר שהציע הקונה החיצוני . היה ושניים מהבעלים יהיו מעוניינים לרכוש את המקרקעין לפי ההצעה הגבוהה שהציע הקונה החיצוני - תערך התמחרות פנימית ביניהם, והם יהיו קודמים לרוכש חיצוני. הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה ב- 25.5.09 [ ראו עמ' 8-9 לפרוטוקול בית משפט קמא ]. 

 

ב.         במסגרת הכינוס מונתה שמאית, והיא העריכה את שווי הנכס בסכום של 2,065,000 ? [ להלן : "השמאות הראשונה"]. נכון למועד זה סכום היטל ההשבחה עמד ע"ס 28,920 ? .

 

ג.         נכס המקרקעין הוצע למכירה, הוגשו הצעות של קונים חיצוניים .

ב- 5.9.10 נערכה התמחרות בין הקונים החיצוניים . ההצעה הגבוהה ביותר בהתמחרות  עמדה ע"ס 4,080,000 ? .

 

שניים מהבעלים של המקרקעין הגישו הצעה הגבוהה מההצעה שהוצעה בהתמחרות החיצונית, וב-7.10.10 נערכה התמחרות פנימית. בהתמחרות הפנימית זכה המערער לאחר שהגיש הצעה בסך 4,440,000 ? .

 

ב- 12.10.10 נחתם הסכם מכר בין הכונסים לבין המערער. בסעיף 10(א)3  להסכם המכר נקבע, שהיטל ההשבחה הנובע מתוכנית בניין עיר שאושרה וקיבלה תוקף עד מועד חתימת ההסכם - ישולם על ידי הכונס. 

ד.         ב- 2.11.10 הגיש הכונס, עו"ד בקר, בקשה שלא לאשר את הסכם המכר . ב- 19.12.10 ביטל בית המשפט את מינוי ב"כ הצדדים ככונסי נכסים, ולאחר מכן מינה כונס נכסים חיצוני.

 

ב- 2.11.11 הוגשה לכונס החיצוני חוות דעת שמאית מעודכנת [להלן : " השמאות השניה"] על פיה שווי המקרקעין הינו 4,150,225 ? וסכום היטל ההשבחה הצפוי  הינו 578,404 ? . השמאות השניה הוגשה לצורך בירור הסוגיה האם לאשר את המכירה או להורות על קיום התמחרות נוספת. 

 

הפער בין השמאות הראשונה, שעמדה בפני המציעים בהתמחרות החיצונית ובהתמחרות הפנימית, לבין השמאות השניה נבע מכך , שלאחר הגשת השמאות הראשונה -  ב- 7.10.10 ניתן תוקף לתוכנית בנין עיר חדשה אשר העניקה זכויות בניה מוגדלות במקרקעין למסחר ותעסוקה.

 

התב"ע החדשה נכנסה לתוקף לאחר ביצוע ההתמחרות החיצונית - באותו יום שבו בוצעה ההתמחרות הפנימית, מבלי שהדבר היה בידיעת המציעים החיצוניים, המציעים הפנימיים והכונסים. ההתמחרות החיצונית בוצעה ב- 5.9.10  . ההתמחרות הפנימית בוצעה ב- 7.10.10,  והתב"ע החדשה נכנסה לתוקף ב- 7.10.10.

 

ה.        ב- 2.5.12 קבע בית משפט קמא בהחלטתו, שלא לאשר את הסכם המכר, והורה על ביצוע ההתמחרות מחדש.

 

ו.          הליכי הכינוס מעוכבים עד למתן החלטה בערעור זה.

 

3.         עיקר הנמקתו של בית משפט קמא לדחיית הבקשה לאישור הסכם המכר לאחר סיום ההתמחרות :

 

" מדובר במקרה חריג ממש ... ההתמחרות שבין המתמודדים ... נעשתה ללא הערכה שמאית עדכנית בתחום התכנוני... ראוי היה כי ההתמחרות תערך על בסיס המצב התכנוני האמיתי של הנכס ולא על בסיס הערכות ...".

 

4.         בהליך פירוק שיתוף במקרקעין מפקח בית משפט השלום על הליכי המכירה והסכם המכר משתכלל רק לאחר אישורו של בית המשפט.

 

            בבע"מ 8788/10 פלוני נ' פלוני  [פורסם בנבו] תקדין- עליון 2011(4) 1486 הדגיש כב' השופט הנדל : 

 

" זכיה בהתמחרות איננה בהכרח סוף פסוק . צד שלישי המתקשר בהסכם מהסוג הנדון... מודע לכך שההסכם עימו עדיין טעון אישור בית משפט וכי תוקפו הסופי מותנה באישור כזה ".

 

            הפיקוח של בית המשפט אינו פורמלי אלא מהותי .

 

בע"א 640/77 הקולג' האמריקאי בירושלים נ' כונס הנכסים הרשמי [ לא פורסם] [פורסם בנבו] פסק בית המשפט העליון : 

 

" פיקוחו של בית המשפט ... אינו פיקוח פורמלי אלא מהותי , והאישור שניתן על ידי בית המשפט... צריך להיות בו כדי להצביע על כך שבית המשפט נתן דעתו לפרטי העניין , שיווה לנגד עיניו את כל הטענות והמענות שהועלו בפניו, ולא מצא פסול מהותי בפעולות שנערכו".

 

בענייננו אין המדובר בהסכם מכר שאושר והושלם . הסכם המכר לא אושר על ידי בית המשפט, ולפני שבית המשפט דן בבקשה לאישורו הגיש אחד מהכונסים בקשה שלא לאשרו עקב שינוי נסיבות מהותי  - כניסה לתוקף של תב"ע ביום עריכת ההתמחרות הפנימית, שלא היתה בידיעת המציעים החיצוניים, המציעים הפנימיים והכונסים, ושהינה משפיעה על שווי המקרקעין ושווי היטל ההשבחה המוטל על המוכרים בעסקה.

 

5.         מימוש נכס בהליכי כינוס, המבוצעים תחת פיקוח בית המשפט , מטרתם להשיג את התמורה הגבוהה ביותר האפשרית עבור הבעלים של המקרקעין – השגת מירב התועלת הכלכלית מהנכס, ולנהל את הליכי המכירה בהגינות ובתום לב .

 

            בבע"מ 7098/12 פלוני נ' עו"ד יצחק דרוקר כונס נכסים [פורסם בנבו] תקדין- עליון 2012(4) 5039 , הוסיף כב' השופט הנדל : 

 

" במצבים שבהם נערכת התמחרות יש מתח מובנה בין אינטרס היציבות והודאות של המשתתפים בכך שניתן להסתמך על זכייתם לבין הרצון להגדיל את הקופה. כך בהתמחרות רגילה וכך גם במצבים שבהם קיימת למי מהצדדים זכות ייחודית להשוואת מחיר ".

 

6.         באשר להפעלת שיקול הדעת של בית המשפט, בבואו לא לאשר הסכם מכר לאחר ביצוע התמחרות , הדגישה כב' השופטת פרוקצ'יה  בע"א 509/00 אילן לוי נ' ברכה פ"ד נ"ה [4] 410 , 422:

 

" בענייננו מדובר במכירה כפויה... נדרש ... להקפיד על כללי ההגינות... וכיבוד ציפייה סבירה לסופיות המו"מ ולמימוש התקשרות חוזית  שהושגה, אלא אם נפל פגם מהותי בתוכנה של ההתקשרות או בהליך שקדם לה או אם התרחשו נסיבות יוצאות דופן אחרות  המצדיקות הימנעות מאישורה ". 

 

עוד ראו לעניין התערבות בית המשפט, ואי אישור הסכם מכר בהליכי התמחרות:

 

ע"א 9151/00  דוגז נכסים והשקעות בע"מ נ' אוריאל להב רו"ח  המפרק ואח'

[ לא פורסם] [פורסם בנבו].

 

רע"א 8305/01 הסתדרות מדיצנית הדסה ואח' נ' רו"ח דורון שורר המפרק הזמני של בית החולים משגב לדך [פורסם בנבו] תקדין- עליון 2001(3) 755

 

7.         הוכחו נסיבות מיוחדות המצדיקות אי אישור הסכם המכר בהתאם לתוצאות ההתמחרות הפנימית שנערכה ב- 7.10.10 , ועל כן אין להתערב בשיקול הדעת של בית משפט קמא שהורה על הגשת חוות דעת שמאית מעודכנת והתמחרות נוספת.

 

            ראשית, נכון למועד ביצוע ההתמחרות הפנימית [ 7.10.10 ] לא ידעו המציעים והכונסים שנכנסה לתוקף באותו יום תוכנית תב"ע חדשה, שמגדילה את זכויות הבניה  במקרקעין.                     

 

            השמאות הראשונה, שהיתה הבסיס לעריכת ההתמחרות הפנימית והחיצונית, העריכה את שווי הנכס בסך 2,065,000 ? , בעוד ששווי הנכס לאחר כניסה התב"ע החדשה היתה על פי השמאות השניה 4,150,255 ? .

 

            בהצעת מציעים חיצוניים ובהצעת מציעים פנימיים אין דומה ידיעה שתוכנית תב"ע חדשה נכנסה לתוקף [ המגדילה את זכויות הבניה ] לבין ידיעה על תוכנית שאמורה בעתיד להיכנס לתוקף ושטרם אושרה סופית. בסעיף 3 לשמאות השניה , שנערכה לאחר שהתב"ע נכנסה לתוקף, הודגש : "  ביום 7.10.10 פורסם מתן תוקף לתב"ע 3277 ... אשר הפך ביעודו למרכז עסקים ... תוך הענקת זכויות בניה בשיעור של 170% למסחר ותעסוקה ".

 

            לא ניתן לשלול את האפשרות שלאור האטרקטיביות של המקרקעין – ניתן היה להשיג סכום העולה על הסכום שהושג בהתמחרות החיצונית והפנימית  אם היה ידוע מראש , שהתוכנית נכנסה לתוקף ב- 7.10.10.

 

            שנית, אישור התוכנית ב- 7.10.10 , שלא היה ידוע למציעים ולכונסים  במועד ביצוע ההתמחרות הפנימית באותו יום – היה משפיע גם על עמדת הכונסים בנושא היטל ההשבחה .

 

            נכון למועד הגשת חוות דעת הראשונה עמד היטל ההשבחה ע"ס 28,920 ? והכונסים נתנו הסכמה שתשלום זה ישולם על ידי המוכרים , שהכונסים באו בנעליהם.  נכון למועד עריכת ההתמחרות הפנימית [ 7.10.10] עמד היטל ההשבחה על סכום של 578,404 ? - עקב אישור תוכנית תב"ע חדשה באותו יום . אם הכונסים היו מודעים לכך - יכלו להתנות את ביצוע ההתמחרות בכך שתשלום היטל ההשבחה בסך 578,404 ? ישולם על ידי הקונים כתנאי להתמחרות או לפנות לבית המשפט בבקשה למתן הוראות , וזאת עוד קודם ביצוע ההתמחרות. 

 

            בע"א 1321/02 נווה בניין פיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשיה פ"ד נ"ז (4) 119, 123, אמרה כב' השופטת חיות :

 

" אירוע מס המקים את החבות בהיטל השבחה הוא איפוא מעשה ההשבחה המתרחש עם אישורה של תוכנית אשר השביחה את המקרקעין והעלתה את שוויים . אולם ייחוד של היטל השבחה הוא בכך שמועד התשלום ... חל רק בעת מימוש הזכות במקרקעין ".

 

מימוש זכות במקרקעין לעניין זה הוא העברת הזכויות לרוכשים . הידיעה של שני הצדדים, גם של הקונים וגם של הכונסים, במועד ביצוע ההתמחרות הפנימית ובמועד חתימת הסכם המכר היתה, שהתוכנית טרם אושרה סופית על ידי רשויות התכנון והבניה.

 

שלישית, אישור הסכם מכר בנסיבות מיוחדות אלה אינו תואם עקרונות הגינות והינו ניסיון להתעלמות מכך שביום ביצוע ההתמחרות הפנימית [7.10.10] חל שינוי נסיבות מהותי שלא היה בידיעת המציעים והכונסים, שהרי בו ביום אושרה תב"ע חדשה שהשפיעה בצורה משמעותית על שווי המקרקעין ועל סכום היטל ההשבחה שיש לשלם עם מכירתם.

 

ההתמחרות הפנימית נוהלה כאשר גם הקונים וגם הכונסים טעו לגבי המצב התכנוני הקיים.

 

נסיבות חריגות אלה מצדיקות התערבות בית משפט קמא, והצדדים הרי ידעו מראש שהסכם המכר מותנה באישור בית המשפט. בנסיבות אלה לא נפל פגם בכך שבית משפט קמא הורה על עריכת התמחרות נוספת.

 

8.         סוף דבר

 

      א.   הערעור – נדחה.

 

      ב.  בשולי הפסק ,מוצע בזה שהכונס החיצוני שמונה ינסח הסכם מכר שיועבר  לעיון המציעים החיצוניים והפנימיים עוד לפני ביצוע ההתמחרויות . נקיטה בשיטה זו תחסוך התדיינויות על נוסח הסכם מכר שיוגש לאישור לאחר ביצוע ההתמחרות.

 

     ג.    המבקש ישלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ? + מע"מ.

           

 

ניתן היום,  י"ט טבת תשע"ג, 01 ינואר 2013, בהעדר הצדדים.

5129371

54678313

 

יהושע גייפמן 54678313

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

 

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן